中古マンション購入時の注意点は？
住宅ローンの諸費用も確認

中古マンションは、手ごろな価格で物件数が多く、希望に合った物件を自由に選びやすい点が特徴です。しかし、中古マンションを購入する際は、知っておきたいポイントがいくつかあります。

今回は、中古マンションを購入する際の注意点を紹介します。主に、中古マンション購入時にかかる諸費用や、住宅ローン関連の諸費用などの資金面について解説しますので、購入する際の参考にしてください。

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目次

1. 中古マンションをどうやって探す？
2. 中古マンション購入時にかかる費用は？

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中古マンションをどうやって探す？

たくさんの中古マンションの中から自分の希望の物件を探す場合には、「インターネットで探して建築年数が経過していないもの」をイメージする方が多いかもしれません。実際に購入した人は、どのようにして物件を探して、どれくらいの年数の物件を購入しているのでしょうか。

2021年3月に発表された国土交通省の「令和2年度　住宅市場動向調査報告書」によると、中古戸建住宅と中古マンションの情報収集方法で多かったTOP3は、以下のような項目です。

• ※ 複数回答

これらを踏まえると、実際の中古マンションの情報収集方法は、不動産業者によるものが最も多いのが特徴といえます。また、購入した住宅の建築時期を見ると、最も多い時期は以下の通りです。

• 中古戸建住宅：「平成 7年～平成 16 年」（22.4％）、平均築後年数23年
• 中古マンション：「昭和60年～平成6年」（26.6％）、平均築後年数27年

どちらも、比較的築年数が経過している特徴があります。一般的に、中古マンションは鉄筋鉄骨コンクリート造りや鉄筋コンクリート造りで建てられていることが多く、耐用年数が長いため、ある程度の築年数が経過しても問題ありません。

築年数が経過した中古マンションを手ごろな価格で購入し、自分好みにリノベーションしたいと考える人が多いことも、理由のひとつといえるでしょう。

参考： 「令和2年度　住宅市場動向調査報告書」（国土交通省）

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中古マンション購入時にかかる費用は？

中古マンション購入時にかかる費用は、物件の購入費用（本体価格）だけではありません。なかには、中古マンション購入だからこそかかる費用もあります。それらの費用を見ていきましょう。

• 手付金
  中古マンション購入の契約時に支払う頭金です。例えば、3,000万円の物件を購入する場合、契約時に300万円を手付金として支払い、引渡時に2,700万円を支払うという形を取ります。手付金の相場としては、5～10％が多いでしょう。
• 仲介手数料
  不動産会社に中古マンションを探してもらい、不動産会社が代理となる、または売主と買主の間に入って媒介することで発生する費用です。ただし、不動産会社が自社で所有する物件を購入するときには発生しません。売買金額が400万円を超える場合は、「物件価格×3％＋6万円＋消費税」が上限です。

  例えば、1,000万円の中古マンションの場合は、「1,000万円×3％＋6万円＋消費税」で算出し、税込みで39万6,000円となります。

• 売買契約書に貼付する印紙税
  不動産売買契約書など一定の契約書には、金額に応じて印紙税がかかります。契約書には、売買金額に応じた収入印紙の貼付が必要です。
• 固定資産税や都市計画税
  固定資産税は、土地や建物を所有する人に毎年課税される税金、都市計画税は都市計画法による市街化区域にある土地や建物を所有する人に毎年課税される税金です。毎年1月1日現在で所有する（固定資産課税台帳に登録されている）人に課税されるため、中古マンションを購入する年の分は、売主に納税の義務があります。

  そのため、中古マンション購入の際には、物件を購入した日から12月31日までの日数で日割り計算を行い、売主に清算するのが一般的です。

• 登録免許税
  不動産の登記をしたときにかかる税金です。中古マンションを購入すると、不動産の所有権を移転する登記を法務局に申請する必要があります。住宅用家屋の売買の場合には、一定の条件に該当すれば、0.3％の税率になるなどの軽減措置があります。
• 司法書士の報酬
  不動産に関する登記を司法書士に依頼したときにかかる報酬です。登録免許税なども計算してくれますので、見積書であらかじめ確認することをおすすめします。
• リフォーム関連費用（リフォームが必要な場合）
  自分好みの間取りや装飾など、リノベーションする場合にリフォーム関連費用が必要になります。中古マンション購入時には、マンションの購入価格ばかりに目が行きがちですが、リフォーム費用も念頭に置いて物件を選びましょう。

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住宅ローンについてもチェックしておこう

住宅ローンを利用して中古マンションを購入する場合には、ローンに関する費用や、どの範囲まで借りることができるのかチェックが必要です。一般的に、金融機関は以下のようなさまざまな視点で審査を行います。

• 物件の価値
• 年収
• 勤務先
• 年齢
• 現在の借入状況
• 信用調査内容など

住宅ローンの申し込みは、事前審査（仮審査）から始まる金融機関が多いようです。そのため、正式な審査をする前にどのくらいの金額が借り入れできるのか、何年のローンが組めるのかなどを事前に確認できます。

もちろん、中古マンションも住宅ローンの対象です。しかし、中古物件は築年数が経過しているため、耐用年数を考慮して最長となる35年のローンが組めない金融機関もあります。また、住宅関連費用を住宅ローンに含めることができる金融機関もあれば、含められない金融機関もあり、対応はさまざまです

また住宅ローンが組めたとしても、諸費用を用意することができなければ購入することができません。住宅ローン関連の費用をどのようにして準備するかも住宅ローンを組む際のポイントです。

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住宅ローン関連費用について

住宅ローンを借りる際に必要な関連費用がどの程度かかるのかは、事前にチェックしておきましょう。費用の種類によっては、金融機関によって金額が異なる費用もあれば、かからない費用もあります

• 事務手数料
  金融機関によって異なります。一般的には、「借入金額×2.2％」などと借入金額応じて計算する金融機関が多い傾向です。しかし、2万～5万円程度で定額の手数料とする金融機関もあります。また、別途保証会社へ支払う事務手数料が発生することが多いです。
• 印紙代
  ローン契約書（金銭消費貸借証書）など各種契約書には、収入印紙の貼付が必要です。印紙代は、契約書の金額によって異なります。例えば、借入金額（契約書記載金額）が「1,000万円超5,000万円以下」の場合は2万円です。金額に応じて収入印紙税額は決まっていて、金額が大きくなるほど印紙代は高くなります。ただし金融機関によっては電子契約を提供しているところもあり、その場合は印紙代はかかりません。
• 保証料
  保証会社の保証を住宅ローンの条件とする金融機関では、保証会社に対し保証料の支払いが必要となります。保証料の支払いは、融資をする際に融資額から差し引いて一括で支払ったり、保証料を金利や事務手数料に含めていたりするなど、金融機関によって支払方法は異なります。
• 火災保険料、地震保険料
  火災保険料は、補償内容や建物の構造、加入期間、地震保険料の有無によって異なります。保険会社で見積もりを取って検討しましょう。
• 登記関連費用
  住宅ローンを組む場合には、購入する物件に抵当権の設定が必要となります。抵当権設定に関する登録免許税の税率は、抵当権設定金額の0.4％ですが、一定の条件に該当すれば、0.1％の税率になるなどの軽減措置があります。
• 団体信用生命保険料
  金融機関によっては、無料の場合もあります。しかし、3大疾病特約や7大疾病特約などの特約を付けると保険料を金利に上乗せする金融機関が多い傾向です。フラット35のように、加入が任意の住宅ローンもあります。

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中古マンション購入関連費用はどうやって準備する？

中古マンション購入時の住宅関連費用は、住宅ローンの借入金額の対象とならない金融機関もあるので注意が必要です。不動産購入費用は、物件購入金額だけでも大きくなりますが、他にも仲介手数料などの諸費用は大きな費用負担になる場合があります。

上述したように、事務取扱手数料は借入金額に応じて計算する金融機関が多く、例えば3,000万円の物件で2.2％かかる場合は、66万円の負担です。いざ借りる段階になって自己資金が思っていた以上に必要なことに気がつき、慌てることがないように気を付けましょう。

一般的に、住宅ローンを組む場合は、物件購入費用の10～20％程度を自己資金で用意しておくのが理想的です。自己資金が少ない場合には、保証料や事務取扱手数料が金利に上乗せされて費用が発生しない金融機関を探すのも方法のひとつといえるでしょう。

なかには、「諸費用ローン」として住宅ローンとは別に借り入れできる金融機関もあるため対応している金融機関を探すのもおすすめです。住宅関連費用を含めて住宅ローンを借りることができる金融機関はたくさんありますが、含めることができる費用の種類は金融機関によって異なります。

そのため、諸費用を含めて借り入れをする場合には、対象となる費用と対象とならない費用を必ず確認するようにしましょう。

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まとめ

近年は、手ごろな値段で購入して自分の希望に合ったリノベーションをするために、中古マンションを購入する方もいます。中古マンションは、新築マンションに比べて物件価格が低いことが魅力です。しかし、諸費用やリフォーム費用を含めると大きな金額になるでしょう。

そのため、中古マンションを購入する際には、今回解説した事前に知っておきたいポイントの確認が大切です。中古マンション購入資金は、住宅ローンの対象になります。もし、自己資金が少なく不安な場合には、住宅関連費用を含めて住宅ローンを借りることができる金融機関を探してみてはいかがでしょうか。

中古マンション購入時にかかる費用は、本体価格だけではありません。住宅関連費用や住宅ローン関連費用がどのくらいかかるかを事前に確認し、しっかりと準備しましょう。

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