住宅ローンを借りる際は金利が重要！
金利タイプごとの違いと返済額の計算を解説
住宅ローンを比較検討したいけど、「金利タイプの違いが分からない」ということはないでしょうか。住宅ローン金利は、低ければよいと思われがちですが、チェックしておきたいのは金利の高い低いだけではありません。
また、同金利、同借入年数でも返済方法によって総返済額に違いが生じる点も確認しておきたいところです。今回は、住宅ローンの金利タイプごとの違いや、返済方法の違い、返済額の計算についてご紹介します。
目次
- 住宅ローン金利の種類
- 2通りの返済方法を知っておこう
住宅ローン金利の種類
住宅ローンの金利タイプは、次の3つに分かれます。
- 変動金利
- 固定金利
- 固定金利（全期間）
一般的には、金利の低いほうから「変動金利→固定金利→固定金利（全期間）」となります。
変動金利とは？
変動金利は、すべての金利タイプの中で最も低く設定されているのが一般的です。半年に1度金利が見直されるため、見直しの度に金利が変更となる可能性があります。ただし、金利の変動があった時点ですぐに返済額の変更が行われるわけではありません。
5年間は返済額が据え置かれるという「5年ルール」を適用する金融機関も多くあります。また、5年経過後もいきなり返済額が上がるわけではありません。前の返済額の125％までしか上がらないという「125％ルール」が適用される場合があります。
どちらのルールも、住宅ローン契約者にとっては助かる一面がありますが、返済額が据え置かれた分、元金の返済スピードは遅くなる点は注意が必要です。例えば、完済時期になっても返済できていない分については、一括返済を求められることもあります。変動金利は将来の金利変動や返済額の変更に対応可能な方に向いている金利タイプといえるでしょう。
固定金利とは？
固定金利とは、2年・3年・5年・10年など、一定期間の金利を固定するタイプのものです。固定金利期間中は、市中金利がどう動いても適用金利に変更はありません。適用金利が固定されることで金利上昇局面では、固定金利を選択していることで金利上昇を回避できる一方、金利下降局面では金利低下のメリットを享受できないことになります。また固定期間終了後は、その時期の金利で新たに金利タイプを選び直す必要があります。再度固定金利を選択しない場合は、自動的に変動金利へ移行されます。
固定金利タイプに向いているのは、「子どもの教育費があと10年は必要」「自動車ローンの完済まで5年かかる」など、ある期間までは返済額が変動すると困る方です。一定期間は、毎月の返済額が変動しないため、家計の見通しも立てやすくなるでしょう。
固定金利（全期間）とは？
固定金利（全期間）は、すべての金利タイプの中で最も金利が高く設定される傾向にありますが、完済まで金利の見直しがありません。契約時に総返済額が確定することもあり、返済計画も立てやすくなる点がメリットです。
金利の見直しがないため、市中金利が低下しても総返済額が減らない点は注意が必要です。しかし、「金利の動きに一喜一憂する必要がない」「予定以上に住宅ローン返済額が増えない」という点にメリットを感じる方にはおすすめです。
2通りの返済方法を知っておこう
金利タイプの特徴を把握したところで、以下の2通りの返済方法についてもご紹介します。
- 元利均等返済
- 元金均等返済
返済方法は、「2つのうちから選択可能」「どちらか一方のみの取り扱い」など、金融機関によって異なります。返済方法が異なると総返済額も変わってくるため、住宅ローンを選ぶ際は、必ず確認したい部分です。
元利均等返済と計算式について
元金と利息の合計額を合わせた毎月の返済額が返済開始から完済まで変化しないのが「元利均等返済」です。毎月の返済金額は変わりませんが、返済金額の元金と利息の割合が変化していきます。
- 元利均等返済のメリット
元利均等返済のメリットは、返済額が一定なため、家計の見通しが立てやすい点です。また、後ほどご紹介する「元金均等返済」と比較すると返済開始時期における毎月の返済額は少なくなります。 - 元利均等返済のデメリット
同じ借入期間、同じ金利の元金均等返済と比較すると、総返済額が多くなります。 - 元利均等返済の計算
実際に、元利均等返済で返済額がいくらになるか、そして返済額の中で元本部分・利息部分がどの程度になるかを計算してみましょう。以下の条件で借り入れた場合で計算します。- 借入額：3,000万円
- 金利：固定金利（全期間）1.0％
- 借入期間：35年
- ボーナス返済なし
まずは、毎月の返済額を確認します。計算式が非常に複雑なため、今回は金融機関が提供する住宅ローンシミュレーションで確認しています。
- 毎月の返済額：8万4,685円
次に、利息分を計算します。第1回目は、住宅ローン残高が3,000万円のため、そちらから利息額を割り出します。 - 3,000万円×（1.0％÷12ヵ月）＝2万5,000円
利息額より元本部分の金額は、次の通りとなることが分かります。 - 8万4,685円－2万5,000円＝約5万9,685円
上記より、元利均等返済の毎月の返済額と第1回目返済分の利息額・元本額が判明しました。
| 毎月の返済額 | 8万4,685円 |
|---|---|
| 第1回目返済分の元本額 | 5万9,685円 |
| 第1回目返済額の利息 | 2万5,000円 |
2回目は、1回目の返済で元本が減っているため、減った分を差し引いた元本を元に利息が計算され、それにより改めて元本部分の金額が決定します。
元金均等返済と計算式について
元金を返済期間で割り、残高に応じて利息が計算されるのが「元金均等返済」です。初めのうちは、元利均等返済と比べて毎月の返済額が高くなりますが、返済期間に応じて減少していきます。そのため、「住宅ローンを借りたての時期の負担が大きくなっても問題ない」「返済額を徐々に減らしていきたい」という方向きです。
- 元金均等返済のメリット
返済期間に応じて毎月の返済額が減少していく点が大きなメリットです。また、元利均等返済と比べると元金が減るスピードが早くなるため、総返済額が少なくなります。この点にも注目しておきたいところです。 - 元金均等返済のデメリット
返済を開始したばかりの時期は、返済額が大きいため、負担に感じる方もいるでしょう。ローン返済開始時の高い返済額でも余裕をもって返済が可能な方向きです。また、初めのうちは毎月の返済額が大きくなることもあり、契約時の審査が厳しくなる可能性があります。 - 元金均等返済の計算
元金均等返済では返済額がいくらになるか、そして返済額の中で元本部分・利息部分がどの程度になるかを計算してみましょう。以下の条件で借り入れた場合で計算します。- 借入額：3,000万円
- 金利：固定金利（全期間）1.0％
- 借入期間：35年
- ボーナス返済なし
- 端数は切り捨てで計算
元金均等返済の場合、元本部分の金額は返済期間中一定です。そのため、元本部分の計算は以下の通りとなります。
- 3,000万円÷420回（返済回数）＝7万1,428円
第1回目返済の利息部分の計算は、元利均等返済と同じです。 - 3,000万円×（1.0％÷12ヵ月）＝2万5,000円
これらを合算すると第1回目の返済金額となります。 - 7万4,128円＋2万5,000円＝9万6,428円
元金均等返済の場合、第1回目の返済額は以下のようになります。
| 第1回目の返済額 | 9万6,428円 |
|---|---|
| 元本額 | 7万1,428円 |
| 第1回目返済額の利息 | 2万5,000円 |
2回目の返済では、元本部分が借入金額から減っているため、それを元に利息を計算します。元本部分の金額は変わりません。
まとめ
住宅ローンは、単純に金利が低ければいいというものではありません。変動金利・固定金利・固定金利（全期間）、それぞれの特徴やメリット・デメリットを知ったうえで、ご自身の家計や将来のライフプランに合ったものを選ぶようにしましょう。
また、住宅ローンを決める際は返済方法にも注目です。同じ金利タイプや金利、同じ借入期間であっても「元利均等返済」と「元金均等返済」では、毎月の返済額や総返済額が異なります。
なお、返済方法については選択できる金融機関とどちらか一方のみを扱っている金融機関があります。自分の契約したい住宅ローンがどのような返済方法なのかも確認したうえで申し込みましょう。
◆氏名
田尻宏子（たじり・ひろこ）
◆保有資格
2級FP技能士
証券外務員第一種
◆プロフィール
複数の金融機関での勤務経験や証券外務員第一種、ファイナンシャル・プランニング技能士2級の資格を活かし、金融関連専門のライターとして活動中。生損保・不動産・ローンの情報を中心に「誰でも分かりやすい記事をお届けする」をモットーに執筆。